化，从需求型向享受型转变，这要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全，因此开发商较注重在设计、施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点，这样就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、宽带接入等使建设质量和品质大大提高。以武汉为例，住宅区景观成本由1998年每平方米40—50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300—400元。”
说到这里，张小山停顿了一下，笑问大家：“我刚才说的这些只是房价上涨的部分原因，还有一些原因大家愿不愿意听啊？”
大牛和张小山碰了一下酒杯，笑道：“来，喝了酒继续讲，我还真想完全搞个明白。”
好在酒杯不大，张小山和大牛干杯后，接着说：“房价上涨的第十个原因是人防设施增加了成本。按照人防工程建设管理的规定，开发商新建商品房都要同步建设防空地下室或缴纳易地建设费。而根据规定，建成后的人防设施面积不能作为房屋公用部位分摊给购房人，于是开发商只有将地下人防建设成本打入房价，从而抬高了房价。第十一个原因是房地产商的丰厚利润。近几年房地产开发回报丰厚、利润可观。据初步调查，一些前几年拿地、土地储备充裕的房地产开发商即使不开发，炒地皮也有100%以上的利润；自己开发商品房则房价一期高于一期，投资回报率大体在40%左右；即使以现在拍卖的土地进行房地产开发也有20%左右的利润。第十二个原因是开发商囤积土地和房产。部分开发商拿到土地后迟迟不搞开发，大量囤积土地，加剧了土地供应紧张的矛盾。部分开发商则利用供需矛盾突出，囤积房源，并通过不记名“限购”、抽号等方式，进一步造势哄抬房价。第十三个原因是住房供应结构性矛盾的加剧。据统计，有的城市非住宅供应量偏大，而大量的拆迁却直接带来市场对住宅类商品房的需求。此外，目前各地普遍存在高档次、大户型的商品房开发量过大，中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量小，部分中小城市写字楼、大型商业用房销售缓慢，同地段写字楼与住宅销售价格出现“倒挂”现象，住房有效供给不足，在一定程度上加剧了房市供应紧张的局面，抬升了住房价格。第十四个原因是营销方式的变革。过去房地产开发都是自产自销，随着房地产市场的日益活跃，代理销售、楼盘推广、广告策划、品牌推广等全新的营
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